農地の相続税評価について、教えてください。
先祖代々農家をしており、農地を多数所有しております。固定資産税の支払額は大きくないので、評価も低いだろうと思っていましたが、近隣では多額の相続税を支払ったという話も聞きます。相続税の計算の際、農地はどのように評価するのでしょうか？
農地は、政策上、固定資産税額などは比較的低く抑えられていますが、評価対象の農地の所在している地域などによって、予想以上に相続税評価額が高額になる場合があります。
農地は、農地法などの法律により宅地への転用が制限されています。
また、都市計画などにより地価事情も異なるため、相続税の計算上、農地の評価をするにあたり、一定の考慮がなされています。
相続税を計算する場合の農地の評価は、まず、その立地等により分類された以下の4つの農地のどれに該当するのか判断します。
| 農地の種類 | 農地の説明 |
|---|---|
| 純農地 | 宅地の影響を受けない農地 |
| 中間農地 | 純農地よりも農業政策上の規制が少なく、売買の可能性が高い農地 |
| 市街地周辺農地 | 市街地に近接する宅地化傾向の強い農地 |
| 市街地農地 | 市街化区域にある農地 |
実際には、毎年国税庁から公表されている「路線価図・評価倍率表」の“評価倍率表（一般の土地等用）”に、地域ごとに定められた農地の種類が記載されています。ここを見て、上記のうちいずれの農地に該当するのか判断します。
いずれの農地に該当するか判断した後は、その農地ごとに定められた次の評価方法により、評価します。
| 農地の種類 | 評価方法 |
|---|---|
| 純農地 中間農地 |
固定資産税評価額 × 倍率（※） （※）倍率は、国税庁が定める倍率表でその土地が所在する区域の評価倍率を用います。具体的には、毎年国税庁から公表されている、「路線価図・評価倍率表」の“評価倍率表（一般の土地等用）”に、地域ごとに定められた農地の種類とともに、純農地あるいは中間農地であれば倍率が併記されています。たとえば純農地で倍率が24であれば、“純24”と記載されています。この併記された数値が固定資産税評価額に乗ずる倍率となります。 |
| 市街地周辺農地 | その農地が市街地農地であるとした場合の価額 × 80％ |
| 市街地農地 | （その農地が宅地であるとした場合の価額（※1）／㎡ － 造成費の金額（※2）／㎡）×地積 （※1）その農地が宅地であるとした場合の価額は、路線価方式又は倍率方式により計算します。 （※2）造成費の金額は、その農地を宅地化するために要する費用の額で、整地費、土盛り又は土留めに要する費用などの額をいい、地域ごとに国税庁が定めています。具体的には、毎年国税庁から公表されている、「路線価図・評価倍率表」に、地域ごとに定められた“宅地造成費の金額表”に記載がされていますので、こちらを用いることとなります。 |
相続税の計算における土地の評価は、土地によって考慮すべき点や計算方法等が異なります。土地を含めた相続税における財産評価についてのご相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。
＜参考＞
財産評価基本通達34、36～40 国税庁HPタックスアンサー「No.4623 農地の評価」他
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